Author: Matthew Perez

Como funciona o leilão de imóveis e se vale a pena o risco O leilão de imóveis é uma das modalidades que mais cresce no mercado imobiliário brasileiro, atraindo tanto investidores experientes quanto pessoas que buscam a casa própria com um preço abaixo do valor de mercado. No entanto, para aproveitar as oportunidades, é preciso entender a mecânica desse processo. Tipos de leilão: Judicial e Extrajudicial Existem duas formas principais de leilões no setor imobiliário: 1. Leilão Judicial: Ocorre quando um imóvel é levado a venda por determinação da justiça para quitar dívidas do proprietário (como processos trabalhistas, cíveis ou débitos de condomínio). 2. Leilão Extrajudicial: É o mais comum. Acontece quando alguém deixa de pagar as parcelas do financiamento imobiliário. O banco retoma o bem e o coloca à venda para recuperar o capital. O processo de compra Para participar, o interessado deve acompanhar os editais publicados por leiloeiros oficiais. O edital é o documento principal: ele contém o estado de conservação do imóvel, o valor mínimo de lance, as formas de pagamento e quem será responsável por eventuais dívidas anteriores. A maioria dos certames hoje ocorre de forma online. Após o lance vencedor, o comprador recebe o Auto de Arrematação, que é o documento que formaliza a transferência da propriedade após o registro em cartório. Vale a pena o risco? A grande vantagem competitiva do leilão é o preço. Não é raro encontrar oportunidades com descontos que variam de 30% a 50% em relação ao valor de avaliação de mercado. Porém, existem pontos de atenção: Imóvel Ocupado: Em muitos casos, o comprador precisa arcar com os custos e o tempo de uma ação judicial para desocupar o imóvel. Custos Extras: Além do valor do lance, deve-se considerar a comissão do leiloeiro (geralmente 5%), impostos (ITBI) e taxas cartorárias. Análise de Documentação: É vital verificar se existem processos que podem anular o leilão. Em resumo, o leilão de imóveis vale muito a pena para quem possui liquidez e busca alta rentabilidade, desde que a compra seja precedida por uma análise jurídica cuidadosa e um planejamento financeiro realista.

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Como entrar no mundo cripto sem precisar de chaves privadas complexas Muitas pessoas deixam de investir em Bitcoin ou Ethereum por medo da complexidade técnica. A ideia de ter que guardar uma sequência de 24 palavras (a chave privada) e o risco de perder todo o patrimônio se esse papel sumir afasta o investidor iniciante. A boa notícia é que o mercado evoluiu. Hoje, você pode se expor ao mercado cripto com a mesma facilidade de quem usa um aplicativo de banco tradicional. Confira as melhores formas de começar sem complicações. Corretoras Centralizadas (Exchanges) A forma mais comum de começar é através de corretoras como Binance, Coinbase ou Mercado Bitcoin. Elas funcionam de forma muito semelhante a um banco digital: 1. Você cria sua conta com e-mail e documento. 2. Faz um PIX ou transferência. 3. Compra suas criptomoedas com um clique. Nesse modelo, a corretora faz a custódia das chaves para você. Sua única responsabilidade é criar uma senha forte e ativar a autenticação em dois fatores (2FA). ETFs de Criptomoedas na Bolsa Se você já investe em ações, não precisa nem abrir conta em uma corretora de cripto.

Você pode comprar ETFs (Exchange Traded Funds) diretamente na B3 (Bolsa brasileira). Exemplos como o HASH11 (que replica um índice de várias moedas) ou o QBTC11 (focado em Bitcoin) permitem que você invista no setor através da sua corretora de valores comum (como XP, NuInvest ou BTG). É a opção mais simples para quem busca segurança institucional e facilidade na declaração do Imposto de Renda. Carteiras com Abstração de Conta Para quem quer um pouco mais de independência, mas ainda teme as chaves privadas, surgiram as carteiras de “Abstração de Conta” ou tecnologia MPC. Elas permitem que você crie uma carteira digital usando apenas seu e-mail, conta do Google ou biometria. Se você perder o acesso, pode recuperar a conta através de métodos sociais, sem depender daquelas frases complexas de papel. Conclusão O mercado cripto não é mais um “clube restrito para programadores”. A barreira técnica caiu drasticamente nos últimos anos. Seja através de corretoras ou da Bolsa de Valores, o importante é começar com cautela, entender a volatilidade do mercado e escolher o método que melhor se adapta à sua rotina. O futuro do dinheiro está ao alcance de um clique.

Faça seu investimento

Investir em Bitcoin, Ethereum e outras moedas digitais tornou-se comum, mas muitos investidores ainda têm dúvidas na hora de prestar contas ao Leão. Se você possui criptoativos, saiba que a declaração é obrigatória para evitar problemas com a Receita Federal. Confira este guia rápido para não errar no seu Imposto de Renda. Quem deve declarar? Você é obrigado a declarar seus criptoativos sempre que o valor de aquisição de uma categoria (por exemplo, apenas Bitcoins) for superior a R$ 5.000,00. Mesmo que você não tenha vendido nada, a simples posse do ativo deve ser informada na ficha de “Bens e Direitos”. Passo a passo na ficha de Bens e Direitos No programa da Receita Federal, siga estas etapas: 1. Selecione o Grupo 08 – Criptoativos.

2. Escolha o código correspondente: – 01: Bitcoin (BTC). – 02: Altcoins (ETH, SOL, ADA, etc.). – 03: Stablecoins (USDT, USDC, etc.). – 10: NFTs. – 99: Outros criptoativos. 3. No campo “Discriminação”, detalhe a quantidade, o nome da corretora (Exchange) com CNPJ ou, se for carteira própria, o modelo utilizado. 4. Informe o valor de aquisição (quanto você pagou na época), e não o valor de mercado atual. Atenção às vendas e ao lucro Se você vendeu mais de R$ 35.000,00 em criptoativos dentro de um único mês e obteve lucro, você deve pagar imposto sobre o ganho de capital. A alíquota começa em 15%. Esse imposto deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à venda, através do programa GCAP. Na declaração anual, basta importar os dados do GCAP para o sistema da Receita. Vendas totais abaixo de R$ 35 mil por mês são isentas de imposto, mas o lucro ainda deve ser informado na ficha de “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”. Conclusão Manter um histórico organizado de suas compras e vendas é essencial para uma declaração tranquila. A transparência com a Receita Federal evita cair na malha fina e garante que você aproveite seus investimentos no mercado cripto com segurança jurídica. onilx.com.br

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Como calcular o valor do metro quadrado na sua região Seja para vender, alugar ou investir, saber calcular o valor do metro quadrado (m2) é fundamental para não perder dinheiro e garantir uma negociação justa. Esse indicador é a bússola que orienta o mercado imobiliário e permite comparar imóveis de diferentes tamanhos na mesma localização. Neste artigo, mostramos como você pode chegar a esse número de forma simples e rápida. A fórmula matemática básica O cálculo em si é muito direto. Para descobrir o valor do m2 de um imóvel específico, basta dividir o valor total do bem pela sua área útil (ou área privativa). Fórmula: Valor Total do Imóvel ÷ Área em m2 = Valor do Metro Quadrado. Exemplo: Se um apartamento de 60m2 custa R$ 420.000,00, o valor do metro quadrado é R$ 7.000,00. Como descobrir a média da sua região Para saber se um imóvel está “no preço” ou se a sua região está valorizada, você precisa de referências. Siga estes passos: 1. Pesquise em Portais Imobiliários: Filtre imóveis semelhantes (mesmo número de quartos e padrão) no seu bairro. Some os valores de m2 de 5 a 10 imóveis e tire a média. 2. Consulte Índices Oficiais: Utilize indicadores como o Índice FipeZap ou o IVG-R (BCB), que trazem dados atualizados sobre a variação de preços nas principais cidades do Brasil. 3.

Observe o Estado de Conservação: Imóveis novos ou reformados sempre terão um m2 mais caro que imóveis antigos no mesmo prédio. Fatores que alteram o valor do m2 Não é apenas a localização que define o preço. Alguns detalhes podem elevar ou baixar o valor final: Andar e Vista: Em prédios, andares mais altos e com vista livre costumam ter o m2 mais valorizado. Infraestrutura do Condomínio: Áreas de lazer completas (piscina, academia, coworking) agregam valor. Proximidade de Serviços: Estar perto de metrô, supermercados e parques é um diferencial competitivo. Dica para Investidores e Corretores Sempre compare o “preço de anúncio” com o “preço de fechamento”. Muitas vezes, o valor real da venda é de 5% a 10% menor do que o anunciado nos portais. Consultar um corretor de imóveis local é a melhor forma de obter o dado real das últimas transações da rua. Dominar o valor do metro quadrado na sua região transforma você em um negociador mais estratégico e seguro!

Você já parou para calcular, na ponta do lápis, o custo real da inércia no mercado imobiliário? Existe um erro clássico de perspectiva que acomete tanto compradores de primeira viagem quanto investidores experientes: a fixação quase hipnótica na taxa de juros nominal, ignorando a curva de valorização do ativo e o custo de oportunidade. A lógica parece sólida na superfície — “se os juros baixarem daqui a um ano, minha prestação será menor” —, mas essa conta raramente sobrevive ao confronto com a dinâmica de oferta e demanda do setor. O mercado imobiliário não opera em vácuo. Existe uma correlação inversamente proporcional entre o custo do crédito e o preço dos imóveis. Quando a Selic ou as taxas de financiamento imobiliário recuam, o poder de compra da população aumenta instantaneamente. O resultado? Uma enxurrada de novos compradores entra no jogo, a demanda supera a oferta e os preços dos lançamentos e dos usados sofrem um reajuste agressivo.

No fim do dia, o desconto que você pretendia obter no custo do dinheiro é engolido — e muitas vezes superado — pela valorização do imóvel que você deixou de comprar. Vamos a um cenário técnico e prático para ilustrar esse descompasso. Imagine um imóvel de R$ 600.000,00. Se você optar por esperar 12 meses aguardando uma queda de 1% ou 1.5% ao ano na taxa de juros, precisa considerar o INCC (Índice Nacional de Custo de Construção) ou o simples reajuste de mercado. Se esse imóvel valorizar 8% no período — uma métrica conservadora em polos urbanos em desenvolvimento —, o mesmo bem passará a custar R$ 648.000,00. Neste caso, o comprador que “esperou” agora precisa de uma entrada maior e terá que financiar um saldo devedor mais robusto. Mesmo com uma taxa de juros ligeiramente menor, o montante total pago ao final do contrato e o valor das parcelas podem acabar sendo superiores aos de quem fechou o negócio com o preço antigo e juros “altos”. É o que chamamos no setor de ágio da espera. Outro fator técnico frequentemente negligenciado é a portabilidade de crédito e a renegociação. O contrato de financiamento não é uma sentença definitiva. Se você adquire um imóvel hoje com uma taxa de 10% ou 11% ao ano e o cenário macroeconômico melhora em 24 meses, você tem o direito legal de migrar sua dívida para outra instituição financeira que ofereça condições melhores.

O contrário, porém, é impossível: você não consegue “portar” o preço de compra do imóvel de dois anos atrás. O preço de aquisição é o único fator imutável da equação. Além disso, quem compra no momento de juros elevados geralmente encontra um cenário de negociação muito mais favorável. Com menos compradores disputando as unidades, as incorporadoras e proprietários estão mais flexíveis para conceder descontos no valor de face, aceitar permutas ou facilitar o fluxo de entrada. Quando os juros caem e o “efeito manada” começa, essa margem de manobra desaparece. O vendedor sabe que, se você não comprar, haverá outros dez interessados na semana seguinte. A gestão patrimonial eficiente exige entender que o imóvel é, antes de tudo, uma proteção real contra a inflação. Enquanto o dinheiro parado ou em aplicações de renda fixa tenta acompanhar os índices de preços, o ativo imobiliário tende a absorver essa pressão inflacionária em seu valor de mercado. Esperar o momento “perfeito” nos gráficos do Banco Central é, muitas vezes, uma forma sofisticada de perder dinheiro. O timing ideal no mercado imobiliário é determinado pela sua capacidade de fluxo de caixa e pela identificação de uma oportunidade de preço, e não apenas pela flutuação decimal dos juros bancários. O custo de não ser dono do ativo enquanto ele valoriza é o maior juro que você pode pagar.

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No mercado imobiliário, existem diversas formas de adquirir um imóvel na planta. Uma das modalidades que mais desperta o interesse de investidores e compradores experientes é o regime de condomínio fechado, também conhecido tecnicamente como construção por administração. Se você quer entender como esse modelo funciona e se ele vale a pena, continue lendo. Como funciona na prática? Diferente do modelo de “preço fechado” (onde você compra o imóvel por um valor fixo da incorporadora), no regime de condomínio fechado os compradores são os verdadeiros “donos” da obra. Nesse sistema, um grupo de pessoas se une para financiar a construção do empreendimento. A construtora é contratada apenas para executar e gerenciar o projeto, recebendo em troca uma taxa de administração. O custo da obra é pago mensalmente pelos condôminos, conforme o cronograma de execução. As principais vantagens A maior atratividade deste regime é o custo final. Como não há a margem de lucro da incorporadora sobre a venda das unidades e nem a incidência de juros bancários de financiamento, o imóvel pode custar até 30% menos do que um similar vendido no mercado tradicional. Outros benefícios incluem: Transparência: Os proprietários têm acesso total às contas e notas fiscais da obra. www.remax.com.br/aluguel-taguatinga-df/

Personalização: Em muitos casos, é mais fácil negociar alterações de acabamento durante a construção. Valorização: O investidor captura toda a valorização do imóvel desde o início da fundação até a entrega das chaves. Pontos de atenção Nem tudo são flores. Como o custo é baseado no valor real dos insumos (cimento, aço, mão de obra), o preço final é estimado. Se os materiais de construção subirem drasticamente, o valor das parcelas pode ser reajustado pelo grupo. Além disso, o ritmo da obra depende diretamente do aporte dos condôminos. Se houver inadimplência elevada no grupo, o cronograma pode atrasar. Conclusão O regime de condomínio fechado é uma excelente oportunidade para quem busca lucratividade e transparência. É ideal para investidores que possuem fluxo de caixa e desejam formar patrimônio pagando o preço de custo real. Para o corretor de imóveis, dominar esse conceito é fundamental para oferecer alternativas inteligentes a clientes que buscam rentabilidade acima da média.

No universo imobiliário, determinar o preço de um imóvel não é uma ciência exata, mas sim uma análise de contexto. Se você é corretor, investidor ou proprietário, entender a diferença entre valor de mercado e valor de liquidação forçada é fundamental para não perder dinheiro e fechar bons negócios. O que é Valor de Mercado? O valor de mercado é o preço mais provável pelo qual um imóvel seria vendido em condições normais. Ele pressupõe que: O vendedor e o comprador estão bem informados e agindo sem pressão. O imóvel ficará exposto ao mercado por um tempo razoável (geralmente de 3 a 6 meses). A transação ocorre de forma voluntária. Em resumo, é o preço “justo” baseado na lei da oferta e procura, localização, estado de conservação e comparativos da região. www.remax.com.br/cobertura-a-venda-asa-sul/

O que é Valor de Liquidação Forçada? Aqui o cenário muda. O valor de liquidação forçada é o preço estimado para uma venda que precisa acontecer em um prazo curtíssimo — geralmente em situações de urgência, leilões judiciais ou retomadas bancárias. Como o fator “tempo” é crítico, o preço sofre um desconto agressivo para atrair compradores imediatos. Na prática, esse valor costuma ser entre 15% a 30% menor do que o valor de mercado. É o preço da pressa. Qual a importância dessa distinção? Entender esses dois conceitos é vital por três motivos principais: 1. Garantia Bancária: Quando você solicita um financiamento, o banco avalia o valor de liquidação para saber quanto recuperaria rapidamente caso o cliente fique inadimplente. 2. Estratégia de Investimento: Investidores lucram justamente ao comprar imóveis pelo valor de liquidação e revendê-los pelo valor de mercado. 3. Expectativa do Vendedor: Um proprietário que precisa vender um imóvel em 15 dias não pode se basear no valor de mercado; ele precisará trabalhar com a liquidação forçada para atrair liquidez. Saber diferenciar esses valores permite que o corretor ofereça uma consultoria precisa e que o investidor identifique as melhores oportunidades de ganho rápido no setor imobiliário.

Sentei com o Ricardo na semana passada em uma cafeteria que, há dois anos, era uma oficina mecânica de fachada cinza e portão enferrujado. Ele estava eufórico porque comprou um apartamento de dois quartos naquela mesma rua, pouco antes de o asfalto ser refeito e a iluminação de LED chegar. “Como você sabia?”, ele me perguntou. A verdade é que o mercado imobiliário deixa rastros claros antes de uma região explodir em valorização, mas é preciso desviar o olhar do óbvio e focar nos movimentos silenciosos da cidade. Identificar um bairro que está prestes a “virar a chave” exige um exercício de futurismo baseado em dados e observação clínica. O primeiro sinal não costuma vir das grandes incorporadoras, mas sim dos pequenos empreendedores. Quando você percebe que padarias artesanais, estúdios de yoga ou coworkings começam a ocupar imóveis comerciais antes degradados, há um sinal de que o perfil demográfico está mudando. Esses pioneiros têm um faro apurado para custos de locação baixos em áreas com potencial de atrair um público jovem e qualificado.

Outro ponto técnico essencial é o acompanhamento do Plano Diretor da cidade. Mudanças no zoneamento que permitem prédios mais altos ou incentivam o uso misto (comércio no térreo e residências em cima) são o combustível para lançamentos imobiliários de peso. Se a prefeitura anunciou a revitalização de uma praça ou a expansão de uma ciclovia, o valor do metro quadrado naquela vizinhança já começou a subir, mesmo que o proprietário do imóvel antigo ainda não tenha percebido. O efeito da vizinhança imediata A valorização imobiliária raramente acontece de forma isolada; ela costuma ser uma “mancha de óleo” que se espalha de bairros já consolidados para os adjacentes. Se o seu orçamento não alcança o bairro mais caro da cidade, olhe para as ruas que fazem fronteira com ele. Muitas vezes, atravessar uma avenida significa pagar 30% a menos por um imóvel com acesso aos mesmos serviços e infraestrutura. É nessa franja urbana que moram as maiores oportunidades de ganho patrimonial a médio prazo.

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Para quem busca investimento imobiliário, a análise deve ir além da estética. Verifique a saúde da documentação imobiliária da região. Bairros com muitos processos de inventário travados ou problemas de registro de imóveis tendem a demorar mais para valorizar, pois o crédito imobiliário — o grande motor das vendas — não flui onde há insegurança jurídica. Ter um corretor de imóveis experiente ao lado nesse momento é o que separa um bom negócio de uma dor de cabeça hereditária. A técnica do “olhar de raio-x” Se você está visitando um imóvel residencial antigo em um bairro com potencial, ignore a pintura descascada ou o piso datado. Foque na estrutura e na planta. O home staging e uma reforma estratégica podem elevar o valor de revenda de forma impressionante, mas o que realmente sustenta o preço é a localização e a viabilidade de financiamento imobiliário para o futuro comprador. O planejamento para a compra de um imóvel deve considerar o horizonte de cinco a dez anos. Onde hoje existe um terreno baldio, amanhã pode haver um shopping ou um polo comercial que trará renda com aluguel acima da média. A chave é entender que o mercado não é estático. A cidade é um organismo vivo que cresce para onde o investimento público e a infraestrutura apontam.

O impacto do metrô na valorização imobiliária urbana A mobilidade é um dos fatores mais determinantes para o sucesso de um investimento no mercado imobiliário. Entre todos os modais de transporte, o metrô destaca-se como o principal motor de valorização de imóveis em grandes centros urbanos. Para corretores e investidores, entender essa dinâmica é essencial para garantir bons negócios. Acessibilidade e a valorização imediata A proximidade de uma estação de metrô reduz drasticamente o tempo de deslocamento, um dos ativos mais valiosos hoje em dia. Imóveis situados em um raio de 500 a 1.000 metros de uma estação costumam apresentar uma valorização significativamente superior à média da região. Essa conveniência aumenta a demanda tanto para venda quanto para locação. Para quem deseja alugar um imóvel rapidamente, estar perto do trilho é um diferencial competitivo que permite, inclusive, a prática de valores de aluguel mais elevados devido à alta procura. Desenvolvimento da infraestrutura local O impacto do metrô vai além do transporte. A chegada de uma nova estação costuma vir acompanhada de um processo de revitalização urbana.

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Surgem novos comércios, serviços, iluminação pública e segurança, transformando o perfil do bairro. Para o corretor de imóveis, vender um imóvel nessa localização é vender qualidade de vida e praticidade. O entorno se torna autossuficiente, atraindo um público que busca fazer tudo a pé ou utilizando o transporte público eficiente. Estratégias para investidores e corretores Para maximizar o retorno sobre o investimento, a dica de ouro é antecipar-se às obras. Imóveis adquiridos na planta ou em áreas com projetos de expansão de linhas de metrô já aprovados tendem a sofrer um salto de valorização assim que a estação é inaugurada. Dica para venda: Enfatize a economia de tempo e combustível. Dica para aluguel: Destaque a facilidade de acesso a polos de emprego e estudo. Liquidez: Imóveis próximos ao metrô possuem maior liquidez, sendo revendidos mais rapidamente mesmo em períodos de crise econômica. Em resumo, o metrô não apenas facilita o deslocamento, mas redefine o valor do solo urbano, consolidando-se como um dos indicadores mais seguros para quem busca solidez no mercado imobiliário.

Você já parou para pensar por que um cliente, após navegar por minutos e escolher o produto ideal, abandona o carrinho no último segundo? Muitas vezes, o culpado não é o valor do frete ou o prazo de entrega, mas uma sensação instintiva de insegurança. No e-commerce, o momento do checkout é o teste definitivo de confiança. Se o seu site parece um “Frankenstein” de plugins desconectados ou se solicita dados que não fazem sentido para a transação, você está silenciosamente expulsando o seu consumidor. A verdade nua e crua é que a LGPD (Lei Geral de Proteção de Dados) não nasceu para ser um fardo burocrático para o lojista, embora muitos a vejam assim. Ela é, na verdade, um manual de sobrevivência. Em um cenário onde vazamentos de dados estampam manchetes semanalmente, o consumidor tornou-se vigilante. Ele sabe que seus dados valem ouro e só vai entregá-los se sentir que a sua loja virtual trata essa custódia com o devido respeito. O risco invisível das operações fragmentadas Imagine o cenário de um lojista médio, vamos chamá-lo de Marcos. O Marcos utiliza uma plataforma de e-commerce básica, um gateway de pagamento de terceiros, um ERP que não “conversa” direito com o estoque e três plugins diferentes para recuperação de carrinho. Cada vez que um dado transita entre esses sistemas mal integrados, abre-se uma brecha. Se um desses plugins sofre uma vulnerabilidade, os dados dos clientes do Marcos estão expostos. O problema aqui não é apenas a multa pesada da ANPD, que pode quebrar um negócio, mas a mancha indelével na reputação da marca. Recuperar um cliente que teve o cartão clonado ou os dados vazados após comprar na sua loja é uma tarefa quase impossível.

A confiança, uma vez quebrada no digital, raramente se reconstrói. Para evitar esse caos, a centralização é o melhor caminho. Quando você utiliza uma plataforma como o Magazord, que integra nativamente a loja virtual, o ERP, o checkout e a logística, a “superfície de ataque” diminui drasticamente. Os dados não ficam “pulando” de um lado para o outro em conexões frágeis; eles fluem em um ecossistema fechado e protegido por camadas de criptografia consistentes. Além do cadeado verde: a transparência como estratégia de UX Segurança de dados no varejo digital vai muito além de ter um certificado SSL ativo. Trata-se de UX (User Experience) e de como você comunica sua postura ética. Algumas práticas mudam o jogo na percepção do cliente: Minimalismo na coleta: Peça apenas o estritamente necessário. Por que exigir o telefone fixo ou o gênero se isso não impacta a entrega? Menos dados coletados significam menos riscos e menos fricção no checkout. Políticas claras, não jurídicas: Ninguém lê termos de uso de dez páginas. Crie resumos visuais que expliquem como os dados são usados. Isso gera autoridade. Gestão multicanal segura: Se você vende em marketplaces, a sua integração precisa ser robusta. O cliente que compra de você no Mercado Livre ou na Amazon espera o mesmo rigor de proteção que teria no seu domínio próprio. O impacto da tecnologia na gestão do comércio digital é o que separa os amadores dos grandes players. Um sistema que automatiza a exclusão de dados sensíveis após o período legal ou que oferece logs de acesso detalhados retira o peso das costas do gestor. Você deixa de apagar incêndios de segurança para focar na escalabilidade do e-commerce.

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